租房人因房屋瑕疵要求解租,需承担相应违约责任

违约方提起诉讼要求解除合同,而守约方拒绝解除合同。在无约定解除及法定解除权的情形下,如何平衡当事人之间的利益关系?近日,安徽省广德市人民法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案,依法判令合同解除,违约方承担年租金20%的违约责任。

2022年2月,郑某在广德市桃州镇购得一处商铺,收房时发现房屋存在渗水、开裂等问题,遂反映至物业公司。2月21日,杜某某通过微信向郑某支付租房定金500元,并与郑某签订租赁合同承租该商铺,双方约定每年租金3万元、押金5000元。郑某于当天收取杜某某房屋租金及押金共计34500元。2月27日,杜某某在装修房屋时发现柱子开裂并告知房东郑某。次日,双方经过核实确认该开裂不影响商用安全。3月1日,承租人杜某某向郑某发出解除房屋租赁合同通知,郑某未同意。3月2日,房产开发公司对开裂问题进行了维修。同日,杜某某将装修材料清理出承租房屋。后经广德市建筑工程质量监督站的调查和监督,开裂部位于构造柱,不影响主体结构安全,可进行维修。4月2日,承租人杜某某诉至法院,请求确认解除双方房屋租赁合同,并要求返还其交付的租金及押金。5月7日,出租人郑某亦诉至法院,请求确认杜某某发出的解除房屋租赁合同通知不产生解除合同的效力。

法院审理后认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原被告双方并未能通过协商一致的方式达成解除合意,且涉案合同中并未对合同解除情形进行约定,因此不存在约定解除的情形。根据民法典的规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人才有权解除合同。杜某某向政府主管部门就房屋质量问题进行了投诉,但在处理意见出来之前就提出解除租赁合同,不符合不能实现合同目的的情形,杜某某亦不享有法定解除权。因此,杜某某向郑某发出的解除合同通知并不发生合同解除的效力。虽然杜某某向郑某发出的解除合同的通知不发生合同解除的效力,但依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条之规定,违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件:一是违约方不存在恶意违约的情形;二是违约方继续履行合同,对其显失公平;三是守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。本案中,双方的房屋租赁合同属于持续性履行合同,合同解除的初始是因杜某某认为开裂的系承重柱影响房屋安全导致,主观上认为自己有解除权,并无违约的故意。同时,杜某某已将装修材料搬离出承租房屋,合同履行形成僵局,涉案合同应予以解除,但合同解除并不影响杜某某因此承担的违约责任。考虑到诉讼期间房租损失等因素,法院综合确定杜某某承担年租金20%即6000元的违约责任。鉴于杜某某已向郑某支付房屋租金和押金共计3.5万元,遂判令郑某返还杜某某租金及押金2.9万元。

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